为破解存量更新难题、提升人居环境品质，广东省广州市黉桥·小石集项目（以下简称“小石集”）通过创新机制解决痛点难题、以人为本推进社区共商共建、技术赋能推动好房子建造、规划引领助力人居环境升级，率先探索出中心城区连片式危旧房自主更新、原拆原建的可行路径，推动城市存量更新提质。

小石集位于广州市越秀区洪桥街道辖区内洪桥街与小石街交界地带，19栋老旧建筑存在本体老化严重、墙体剥落粉化、三线杂乱等安全隐患，加之基础设施配套不足，改造需求迫切。同时，片区内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。因此，广州市将该项目纳入改造首批试点项目。

小石集改造采用自主更新和原拆原建模式。项目总用地规模约1200㎡，建筑面积约1960㎡，遵循“不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系”原则进行改造，整体保留居住功能，仅在首层增加住宅服务空间，打造自主更新示范区。

探索多宗地连片改造模式，统筹推进项目。项目范围内房屋权属多元混杂，且每栋房屋均拥有独立宗地，协调难度显著高于单一宗地上的“原拆原建”项目。为破解多宗地联动开发难题，项目采用“统一设计、归集产权、整体报批”的改造模式。全部产权人共同委托其中一个产权人作为统一报建主体，按一宗案件审批办理，不同产权人用地相对独立设计，相邻用地为同一产权人的进行“小归宗”，整体形态、立面等按大红线整体规划设计，以确保改造后建筑风格和功能布局协调统一。如此既满足了业主的多样化需求，又保障了项目进度，为中心城区危旧房改造提供了可复制的制度创新样本。

项目改造前实景

发挥政策叠加效应，实现增容提质。面对老旧社区空间有限难题，小石集落地广州首个“原拆原建”且同步增容的项目。增容空间主要用于电梯、公共走廊、服务配套等功能，以提升居住环境品质。

有效动员多方出资，推动自主更新。项目将不同权属公房统一交给业主之一的国企代管，由国有企业出资改造公房，引入项目建设方整体运营，打造“租商融合”新业态。由此，业主收获物业提质增值，企业取得投资收益，政府实现城市更新提速，多方共赢机制促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资模式顺利推进。

以人为本，

听民声顺民意推进社区共商共建

小石集项目在推进过程中，充分践行人民城市理念，共同缔造实现民意公决。

充分尊重群众意见，达成多方共识。工作组细致耐心开展群众工作，争取群众理解与支持。一方面，为妥善处理改造范围内房屋承租人的动迁安置，项目采用异地安置或货币补偿方式，提供周边居住条件较好的公房供选择，妥善转移租户。另一方面，指定业主熟悉信赖的街道干部和社区同志“包户”跟进，调整方案为居民争取最大化合理利益，实现全部私房业主签约。

践行“共同缔造”理念，实现民意公决。项目邀请业主、群众代表、社区党员、设计师等成立共同缔造委员会，搭建沟通议事平台，广泛征求利益关联方意见并相应调整设计方案。例如，针对居民提出的“老房采光差”问题，设计团队通过整合征而未拆房屋的退让空间打造“7”字形中庭，并增设采光井，全面优化了建筑群的通风采光条件。

技术赋能，

打造安全舒适好房子

小石集项目应用模块化建造技术，提高施工效率。经专家论证，小石集首次将BMC（Bolted Modular Construction，即螺栓连接钢结构）模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”。项目共装配56个钢框架结构模块，配套集成墙板、整体卫浴等装配式产品，整合机电系统，工厂预制后现场整体吊装。由此，工期从8个月缩短至4个月，加快了回迁速度，也节约了施工场地，解决了老城区施工面积受限问题。此外，项目还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

筑牢安全根基，打造宜居环境。消防安全方面，针对原街巷疏散宽度不足、消防车可达性差的问题，项目创新采用首层骑楼退距4 m的方案，打通首层通道，为消防车通行预留空间。结构安全方面，针对原房屋结构抗震性能弱的问题，采用“现浇混凝土框架+钢结构模块”建造方式，提升抗震性能，并延长使用寿命。配套设施方面，增设电梯、共享厨房、客厅等公共空间，提高居住舒适性。

规划引领，

推动民生需求落地与人居环境升级

中央城市工作会议强调，要“提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线”。小石集发挥规划引领作用，助力危旧房屋实现从“忧居”向“优居”的跨越式升级。

完善公服配套，满足民生需求。项目不改变房屋性质，公房部分规划建设4层，在一楼增设公共服务空间，嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，助力“15分钟生活圈”建设。同时，结合微改造施工，同步实施三线下地和雨污分流工作，提升基础设施服务水平。

细化空间设计，提升环境品质。项目首层退让建骑楼，拓宽通行空间，提升街区通达性与舒适性；结合周边建筑退缩空间打造社区小广场，增设无障碍通道；设计退台与大量灰空间，打造绿洲院落及互联中层共享平台，使周边私房从“黑房”变为“阳光房”，提升环境品质。

巧融设计元素，延续传统风貌。项目打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计。外立面采用拼色红砖与浅灰质感涂料，复用原建筑拆卸的红砖，复原“红砖灰瓦”岭南底色，并增添天井庭院等岭南元素，延续传统风貌。

项目改造后实景

一是畅通土地并宗路径。老城区的连片改造涉及用地整合，而当前土地并宗面临路径不明、程序复杂等难题，导致无法跨宗地连片改造。小石集创新实施机制，形成了多产权拆除重建这一新领域的全流程建设指引。由此得到启示，一方面，要完善用地、报建、不动产登记等配套政策，出台专项指导文件，畅通并宗路径；另一方面，应优化项目审批流程，结合旧城特征调整设计建造标准，保障项目高效落地。

二是构建多元主体参与的资金筹措模式。资金往往是改造中最易被“卡脖子”的一环，因财政输血方式难以持续，且传统的总量增容模式因建成区承载力饱和亦难以为继。小石集探索出政府、居民、市场主体多元协同的资金筹措模式，实现居民参与、自主更新。由此得到启示，危旧房自主更新要积极拓展筹资渠道，例如加大财政补贴力度，发挥银行等金融机构融资作用，适当提高容积率用于配套设施用途等，减轻居民和政府负担，保障更新可持续推进。

三是遵循以人为本核心理念。小石集多措并举确保住房安全性、便利性与舒适性，保障居民全流程参与共商共建。由此得到启示，危旧房改造既要切实补齐居住短板、营造宜居环境，也要积极引导居民参与项目决策、建设和管理全过程，广泛征求居民意见，妥善处理居民诉求，让居民成为改造的参与者、受益者和监督者。

四是推动技术升级。老城区高密度建成环境导致工程条件复杂、施工场地受限。小石集通过应用模块化建造、节能玻璃、屋顶光伏体系等新技术新材料，有效提高施工效率，打造安全绿色住房。由此得到启示，中心城区危旧房改造需以技术创新破局，推广模块化、装配式等新型建造技术，积极应用节能环保新材料，以适配狭窄场地施工条件，减少现场作业量，并助力实现“双碳”目标。

小石集项目的落地为中心城区危旧房自主更新提供了鲜活案例与新鲜经验。未来，广州市将以小石集项目为标杆，有序推进周边原拆原建项目，实现“改造一片、激活一带”集群效应，进一步助力城市经济转型升级与居民生活品质提升。

原文见《建筑》2025年第11期  作 者：广州市住房政策研究中心主任 唐志渊